Co raz częściej słyszy się o nieuczciwych tzw. dzikich lokatorach, którzy bezprawnie zamieszkują w naszym lokalu, nie uiszczając z tego powodu żadnych środków bez chęci wyprowadzki. Wynika to z tego, iż ustawodawca w ustawie o ochronie praw lokatorów, daje najemcom szereg uprawnień, które bardzo mocno wzmacniają pozycję lokatorów w stosunku do osoby wynajmującej mieszkanie. Czy jednak szanse są rzeczywiście nierówne? Ustawodawca kilka lat temu uregulował instytucję najmu okazjonalnego, który daję najemcy potężny oręż do walki z nieuczciwymi lokatorami.
Czym jest najem okazjonalny?
Najem okazjonalny to sposób zawierania umowy najmu, który w dużo większym stopniu chroni osobę wynajmującą czyli właściciela mieszkania. Taka forma najmu daje bowiem możliwość szybkiej egzekucji komorniczej, opróżnienia lokalu i usunięcia nieuczciwego najemcy który nie płaci i nie chcę opuścić wynajmowanego mieszkania.
Warunki najmu okazjonalnego:
- Właściciel jest osobą fizyczną, który nie prowadzi działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali.
- Umowa zawarta jest na czas oznaczony, nie dłuższy jednak niż 10 lat.
- Umowa może być w formie pisemnej.
- Dodatkowo do umowy najmu załącza się w szczególności
- oświadczenie najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu
- wskazanie przez najemcę innego lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w przypadku wykonania egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu;
- oświadczenie właściciela lokalu lub osoby posiadającej tytuł prawny do lokalu, o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy i osób z nim zamieszkujących w lokalu wskazanym w oświadczeniu;
Na podstawie obowiązujących przepisów tj. Rozdział 2a ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 611 z późn. zm.), należy stwierdzić, iż:
umowa najmu okazjonalnego lokalu wygasa po upływie czasu, na jaki była zawarta, lub ulega rozwiązaniu po upływie okresu wypowiedzenia tej umowy. Po wygaśnięciu lub rozwiązaniu umowy najmu okazjonalnego lokalu, jeżeli najemca dobrowolnie nie opróżnił lokalu, właściciel doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu, sporządzone na piśmie opatrzonym urzędowo poświadczonym podpisem właściciela.
Żądanie opróżnienia lokalu zgodnie z art. 19d ust. 3 w/w ustawy powinien zawierać
- oznaczenie właściciela oraz najemcy, którego żądanie dotyczy;
- wskazanie umowy najmu okazjonalnego lokalu i przyczynę ustania stosunku z niej wynikającego;
- termin, nie krótszy niż 7 dni od dnia doręczenia żądania najemcy, w którym najemca i osoby z nim zamieszkujące mają opróżnić lokal – ust. 3 pkt 3
W przypadku bezskutecznego upływu terminu, o którym mowa w ust. 3 pkt 3, właściciel składa do sądu wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, o którym mówi art. 19a ust. 2 pkt 1 czyli o oświadczeniu najemcy w formie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji i zobowiązał się do opróżnienia i wydania lokalu używanego na podstawie umowy najmu okazjonalnego lokalu w terminie wskazanym w żądaniu. Do wniosku załącza się:
- żądanie opróżnienia lokalu wraz z dowodem jego doręczenia najemcy albo dowodem wysłania go przesyłką poleconą;
- dokument potwierdzający przysługujący właścicielowi tytuł prawny do lokalu, którego opróżnienia dotyczy żądanie właściciela;
- potwierdzenie zgłoszenia, o którym mowa w art. 19b ust. 1.
Warto zwrócić uwagę na art. 19e ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz. U. z 2020 r. poz. 611 z późn. zm.), w którym mowa o tym, że do najmu okazjonalnego lokalu przepisów ustawy nie stosuje się z wyłączeniem kilku przepisów tj. art. 2, art. 6 ust. 3, art. 10 ust. 1-3, art. 11 ust. 2 pkt 1-3, art. 13, art. 18 ust. 1 i 2, art. 19a-19d oraz art. 25d pkt 2.
Do najmu okazjonalnego nie stosuje się przepisów ustawy przewidujących najsilniejsze instrumenty ochrony praw lokatorów, tj. dotyczących podwyższania czynszu, wypowiadania stosunku prawnego, uprawnienia do najmu socjalnego i pomieszczenia tymczasowego.[1]
Ustawodawca pominął art. 14 i 16 w/w ustawy, które nawiązują do eksmisji kobiet w ciąży oraz o tym, że wyroków sądowych nakazujących opróżnienie lokalu nie wykonuje się w okresie od 1 listopada do 31 marca roku następnego włącznie.
Z powagi na powyższe opróżnienie lokalu, który zajmuję kobieta w ciąży jest możliwe w każdym czasie pod warunkiem, iż umowa jest zachowana w reżimie najmu okazjonalnego to samo dotyczy osób, które powinny podać się eksmisji w okresie zimowym od 1 listopada do 31 marca.
Istnieje bowiem tylko jedna sytuacja w której komornik nie może dokonać eksmisji podmiotu z wynajmowanego lokalu. Występuję ona w przypadku gdy najemca utracił tytuł do wskazanego w umowie lokalu.
Jednakże, najem okazjonalny nie we wszystkich przypadkach zapewnia szybkie i bezproblemowe usunięcie lokatora. Jak wyjaśniają Julita Bladowska oraz Oskar Kozikowski z Contrahendo Kancelarii Prawniczej, dzieje się tak, ponieważ polskie prawo musi mieć na względzie treść wyroku Trybunału Konstytucyjnego z dnia 4 listopada 2010 r., sygn. akt 19/06. Konieczność implementacji jego wytycznych przełożyła się na wprowadzenie zakazu „eksmisji na bruk” (art. 1046 § 4 kodeksu postępowania cywilnego). W związku z czym jeżeli dłużnikowi nie przysługuje tytuł prawny do innego lokalu lub pomieszczenia, w którym może zamieszkać, komornik wstrzyma się z dokonaniem czynności do czasu, gdy gmina wskaże tymczasowe pomieszczenie.[2]
Autor: Miłosz Wojtczak.
[1] K. Krzekotowska, M. Malinowska-Wójcicka [w:] K. Krzekotowska, M. Malinowska-Wójcicka, Ochrona praw lokatorów i mieszkaniowy zasób gminy. Komentarz, wyd. II, Warszawa 2021, art. 19(e).
